Кто оплачивает риски ипотечного кредитования?

Март 03, 2016

Кто оплачивает риски ипотечного кредитования?

При ипотечном кредитовании риски характерны и для кредитного учреждения, и для заемщика, так как существуют серьезные «пробелы» в отечественном законодательстве. Нестабильная экономическая ситуация в стране, высокая волатильность отечественного рубля приводят к тому, что плавающие ставки, установленные банками, то повышаются, то понижаются. Соискатель должен знать, с какими рисками он столкнется, чтобы правильно оценить свои финансовые возможности по обслуживанию ипотеки.

Риски ипотечного кредитования

  1. Плавающая процентная ставка. В России активно распространяется тенденция зарубежных банков, выдающих ипотеку под плавающую ставку. Она состоит из постоянной части и переменной составляющей, зависящей от поведения определенного набора индикаторов (ставки рефинансирования ЦБ РФ, средней процентной ставки по кредитам ведущих отечественных банков и т.д.). В условиях роста инфляции банки не способны покрыть затраты, полученные на этапе выдачи ипотеки заемщику, поэтому вынуждены повышать процентную ставку. В российских реалиях (слабый рубль, привязанность экономики к ценам на энергоносители) фиксированная ставка более выгодна для клиентов, чем плавающая.
  2. Рыночный риск. Возникает при резком снижении цен на недвижимость. Если заемщик приобрел жилье по одной цене, а потом его стоимость упала, то он переплатит.
  3. Риск изменения курса валют. Он характерен лишь для валютной ипотеки. При росте стоимости доллара или евро увеличиваются регулярные платежи и, соответственно, повышается кредитная нагрузка.
  4. Риск утраты трудоспособности держателем кредита. Нейтрализовать его поможет страхование жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая долг перед банком возместит страхования компания.
  5. Имущественные риски. Они связаны с утратой права собственности на объект недвижимости, повреждение, затопление имущества или пожар. По каждому виду риска предусмотрено страхование.
  6. Риск потери кредитоспособности заемщиком. Его последствием может стать полное неисполнение кредитных обязательств. Банк страхуется от этого риска заранее, поэтому никогда не выдает полную сумму на покупку жилья. Чаще всего размер кредита эквивалентен 70-85% от оценочной стоимости недвижимости.

Стоит ли брать ипотеку в 2016 году?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Эксперты уверяют, что при принятии решения необходимо учитывать стоимость квартиры. Застройщики не собираются снижать цены на недвижимость, поэтому покупка жилья в перспективе вряд ли станет доступнее.

С одной стороны, цены на рынке недвижимости продолжат расти. Уже через несколько лет они повысятся на 11-12%. Соответственно, выгоднее оформить ипотеку с государственной поддержкой сейчас, чем взять классический целевой кредит через несколько лет.

С другой стороны, экономический кризис в стране приводит к сокращению рабочих мест или переводу на неполную занятость (скрытая безработица). Минтруд РФ считает, что сокращение коснется большого количества людей. В условиях финансовой нестабильности и предприятия, и банки продолжают проводить оптимизацию персонала. Есть риск, что заемщик в перспективе существенно потеряет в заработной плате или вовсе лишится рабочего места.

ЦБ РФ намерен сократить количество коммерческих банков в 2 раза. Возможно, банки, чтобы удержаться «на плаву», будут снижать процентные ставки по классической ипотеке или проводить акции. Однако на большую «скидку» с годового процента рассчитывать не стоит, так как регулятор неоднократно заявлял, что при возникновении финансовых рисков он подымет ставку рефинансирования. В этом случае маржинальный доход банка сократится до минимального значения.

Если верить финансовым аналитикам, то действующие ставки по ипотеке вполне адекватны, особенно для льготной категории граждан. Они уверяют, что в России никогда не будет целевых кредитов на покупку жилья под 5-7%, как в ЕС. Если у вас есть собственные накопления на первый взнос и стабильный источник дохода, то экономически обоснованнее оформить ипотеку в кризис, чем платить за арендуемое жилье.